Intervista a Fabio Bosoni, Director Technical Management Logicor Italia
Un hub logistico non è più semplicemente un involucro nel quale movimentare e stoccare merci. Automazione, robotica, produzione energetica, elettrificazione delle flotte e sostenibilità stanno modificando rapidamente le esigenze degli operatori e, di conseguenza, il modo stesso di progettare gli immobili. Con una difficoltà in più: costruire oggi edifici capaci di rispondere a necessità che potrebbero emergere soltanto tra dieci o vent’anni. È qui che entra in gioco il Technical Management. Ne abbiamo parlato con Fabio Bosoni, Director Technical Management di Logicor Italia, partendo da una domanda apparentemente semplice: come si traduce il lavoro di un operatore logistico in metri quadrati, baie di carico, pavimenti, impianti ed energia?
Fabio Bosoni, partiamo dall’inizio. Quando arriva un nuovo cliente, come si trasforma la sua attività logistica in un progetto immobiliare?
Il primo passo è capire esattamente che cosa dovrà succedere all’interno di quell’edificio. Il nostro portafoglio è molto diversificato: possiamo partire da un immobile esistente, sviluppare un BTS, quindi un built to suit costruito sulle esigenze di uno specifico cliente, oppure realizzare uno sviluppo speculativo, senza un tenant già presente nella fase di pianificazione e costruzione. Molto dipende quindi dal momento in cui incontriamo il cliente e dalle sue esigenze funzionali, operative, di localizzazione e di business. È a quel punto che asset management, team tecnico e cliente si siedono allo stesso tavolo per individuare la soluzione più adatta. Il punto di partenza resta comunque l’operatività: dobbiamo sapere quale merce verrà movimentata, con quali volumi e secondo quali flussi. Da lì discende tutto il resto.
E quando l’immobile esiste già? Quanto è realmente possibile adattarlo a un’attività diversa da quella per cui era nato?
Dipende molto da come è stato progettato. Un esempio è il nostro polo logistico di Sordio, nel Lodigiano, dove abbiamo adeguato un immobile di circa 11.000 metri quadrati alle esigenze di GLS. Abbiamo riconfigurato le infrastrutture di carico realizzando 9 baie per bilici, 3 portoni a raso e 58 baie per furgoni e ampliato gli uffici con un nuovo piano terra e un mezzanino. Contemporaneamente siamo intervenuti sul fronte della sostenibilità con illuminazione interamente a LED, un impianto fotovoltaico da 550 kWp e un’infrastruttura completa di ricarica dei veicoli elettrici. L’immobile ha così ottenuto la certificazione BREEAM In-Use Excellent. La cosa interessante è che gli interventi di personalizzazione sono stati relativamente contenuti. Essendo un edificio recente, era già stato concepito dai nostri team Technical e Asset Management secondo criteri di flessibilità e sulla base delle esigenze del segmento prime. Questo dimostra quanto sia importante progettare fin dall’origine pensando non soltanto all’utilizzatore di oggi, ma anche a quelli di domani.
Quindi un edificio logistico deve in qualche modo nascere già predisposto al cambiamento.
Assolutamente. Nei BTS partiamo da un’analisi molto approfondita delle esigenze dell’utilizzatore, ma Logicor opera come investitore di lungo periodo. Dobbiamo quindi trovare un equilibrio: realizzare un immobile estremamente efficiente per il cliente che lo utilizzerà oggi, mantenendo però standard di efficienza e adattabilità che gli consentano di rispondere anche alle future esigenze del mercato. Al centro rimane la funzionalità dello stoccaggio e della movimentazione, che può cambiare radicalmente tra logistica tradizionale, corrieri e altri segmenti. Intorno a questo definiamo accessi, viabilità, punti di carico, dimensioni delle unità, prestazioni strutturali e impiantistiche. A Pomezia, per esempio, stiamo sviluppando due BTS. In via Ponselè stiamo riqualificando un’area industriale dismessa di circa 40.000 metri quadrati per realizzare un hub di circa 20.000 metri quadrati, mentre in via Brasile stiamo costruendo un immobile cross-dock di circa 8.000 metri quadrati. Entrambi saranno completati nel primo trimestre del 2027.
Nel frattempo dentro i magazzini sta entrando sempre più automazione. Quanto cambia il vostro lavoro?
Molto, anche se non esiste una soluzione valida per tutti. Dipende dal business del cliente e dal modello operativo. Un corriere last mile, per esempio, può utilizzare un’automazione basata prevalentemente su sorter per massimizzare velocità di smistamento e frequenza dei flussi. Un operatore 3PL può invece avere sistemi di movimentazione, robotica, shuttle o stoccaggio automatico. Questo significa che dobbiamo progettare edifici sempre più “automation-ready”. Bisogna ragionare in anticipo sull’altezza utile, sulla portata e sulla planarità dei pavimenti, sulla potenza elettrica disponibile e persino sulle caratteristiche dei materiali, perché tutti questi elementi possono diventare determinanti quando si installano automatismi e robotica. L’obiettivo è evitare che l’evoluzione tecnologica del cliente richieda domani interventi strutturali complessi sull’immobile.
Più automazione significa inevitabilmente anche più energia?
Significa soprattutto doverla gestire meglio. Automazione e digitalizzazione richiedono una gestione molto più puntuale e personalizzata dei consumi. Per questo diventano importanti sistemi di monitoraggio e controllo capaci di ottimizzare energia, illuminazione e impianti in funzione delle effettive esigenze operative. L’edificio deve quindi essere contemporaneamente pronto ad accogliere più tecnologia e capace di utilizzarla in modo efficiente.
Ed è qui che sostenibilità e progettazione finiscono per coincidere?
Sempre di più. Per noi l’efficienza energetica non è semplicemente la risposta a un requisito normativo, ma un valore dell’immobile. Nel 2022 Logicor si era impegnata pubblicamente a ridurre la propria impronta di carbonio del 36 per cento entro il 2030. Nel 2025, con cinque anni di anticipo, abbiamo superato quel target arrivando a una riduzione del 40 per cento rispetto all’anno base. Ora puntiamo al -70 per cento entro il 2035. Uno dei pilastri è il fotovoltaico. Nel solo 2025 abbiamo aggiunto 6,5 MWp di capacità installata e sull’intero portafoglio siamo arrivati a 104 MWp installati o in fase di sviluppo, con un risparmio superiore alle 95.000 tonnellate di CO2.
Come si traduce tutto questo concretamente in un edificio?
Il fotovoltaico in copertura è ormai un elemento ricorrente, sia sugli immobili esistenti, sia nei nuovi sviluppi, e viene dimensionato per contribuire in maniera significativa all’autoconsumo. A questo aggiungiamo illuminazione LED con regolazione automatica e Building Management System per controllare in maniera efficiente impianti e allarmi. Ma anche qui ritorna il tema della flessibilità. Cerchiamo, per esempio, di poter frazionare gli impianti in più sezioni indipendenti, in modo che lo stesso edificio possa funzionare per un unico grande operatore oppure essere suddiviso tra più tenant con esigenze differenti.
Ci sono casi nei quali un hub può produrre energia anche oltre le proprie necessità?
Sì. Sempre a Pomezia, in via della Solfarata, stiamo realizzando un progetto di circa 38.000 metri quadrati sulla cui copertura sarà installato un impianto fotovoltaico da 3,5 MWp. La produzione prevista è di circa 5.000 MWh l’anno e sarà immessa in rete, andando quindi a beneficio anche del comparto industriale e della comunità locale. L’edificio avrà inoltre un BMS per monitorare e ottimizzare in tempo reale i consumi, impianti suddivisi in due sezioni indipendenti, colonnine di ricarica per veicoli elettrici e pompe di calore ad alta efficienza negli uffici. Valutiamo anche soluzioni apparentemente più semplici. In altri progetti, per esempio, abbiamo già realizzato sistemi di ventilazione naturale che sfruttano l’effetto camino per dissipare durante la notte il calore accumulato nel magazzino, migliorando il comfort degli operatori. Prevediamo inoltre sistemi di raccolta delle acque meteoriche da riutilizzare per l’irrigazione.
Una parte importante dei vostri investimenti riguarda però edifici o aree già utilizzate. Un brownfield è tecnicamente più difficile di un progetto che parte da zero?
Sicuramente presenta complessità importanti, ma offre anche opportunità molto interessanti. Riqualificare un’area già urbanizzata significa restituirle valore limitando il consumo di nuovo suolo e riducendo l’impatto complessivo dell’intervento. Le criticità riguardano soprattutto demolizioni, bonifiche e interferenze con ciò che esiste già. Nel progetto di Pomezia in via Ponselè, per esempio, abbiamo dovuto gestire la demolizione di un complesso di circa 40.000 metri quadrati e bonifiche ambientali complesse legate alla presenza di amianto, serbatoi e interferenze con la falda.
Demolire, però, non significa necessariamente buttare via tutto.
Esatto. La gestione dei materiali di risulta può diventare una vera leva di sostenibilità. In quello stesso progetto abbiamo recuperato circa 39.000 metri cubi di materiale proveniente dalle demolizioni e lo abbiamo riutilizzato come sottofondo delle nuove strutture. Per dare un’idea della quantità, parliamo di un volume equivalente a quello necessario per pavimentare quasi undici campi da calcio. In questo modo abbiamo ridotto sensibilmente il ricorso a nuovi materiali e quindi anche l’impatto ambientale legato alla loro produzione e al loro trasporto. Più in generale utilizziamo un approccio di Life Cycle Assessment per valutare l’impronta dell’intervento lungo l’intero ciclo di vita.
La sostenibilità di un hub, quindi, non finisce al confine del lotto.
No, perché l’edificio entra in un territorio e deve dialogare con ciò che lo circonda. Nel progetto di Pomezia abbiamo svolto, per esempio, uno studio agronomico per preservare le essenze arboree esistenti e previsto barriere fonoassorbenti e bacini di laminazione per gestire correttamente sia l’inserimento dell’immobile sia il deflusso idrico dell’area. Quando parliamo di sostenibilità dobbiamo quindi considerare non soltanto le prestazioni energetiche dell’edificio, ma anche il consumo di suolo, l’acqua, il paesaggio, i materiali e il rapporto con il territorio.
Arriviamo ai camion. L’elettrificazione del trasporto pesante sta già cambiando la progettazione degli hub?
È un tema che osserviamo con grande attenzione, perché tra i clienti sta aumentando la sensibilità verso l’energia green, il risparmio energetico e una gestione più precisa dei consumi. In Italia, però, la diffusione dei mezzi pesanti a trazione alternativa è ancora limitata e al momento non registriamo richieste strutturate per infrastrutture dedicate alla ricarica dei camion elettrici all’interno degli hub. Le analisi di Energy & Strategy del Politecnico di Milano mostrano quanto il trasporto pesante sia uno dei comparti più difficili da decarbonizzare. È responsabile di circa l’8 per cento delle emissioni di CO2 e in Italia i truck ad alimentazione alternativa rappresentano ancora soltanto il 2 per cento del totale. Lo stesso studio stima che, per raggiungere entro il 2030 l’obiettivo europeo di elettrificazione del 50 per cento dei nuovi mezzi pesanti, gli operatori italiani dovrebbero sostenere circa 1,7 miliardi di euro di investimenti aggiuntivi rispetto all’acquisto di veicoli diesel. Siamo quindi ancora all’inizio.
Ma un edificio che costruite oggi potrebbe trovarsi tra qualche anno a dover alimentare una flotta elettrica. Come ci si prepara a qualcosa che ancora non si conosce?
È esattamente questo il punto. Oggi sarebbe difficile individuare una soluzione standard e decidere che tutti gli hub debbano avere una determinata infrastruttura per i mezzi pesanti. Possiamo però predisporli perché siano pronti. Questo significa pensare a una maggiore disponibilità di potenza elettrica, all’integrazione delle fonti rinnovabili, a sistemi di monitoraggio dei consumi, alla possibilità di installare sistemi di accumulo e, più in generale, a strumenti di gestione intelligente dell’energia. La disponibilità di energia pulita, prodotta e gestita in modo efficiente, diventerà sempre più un fattore competitivo, sia per gli operatori logistici più avanzati, sia per gli investitori. Anche Logicor sta progressivamente adeguando i propri contratti di fornitura con l’obiettivo di approvvigionarsi esclusivamente da fonti rinnovabili.
Nel last mile, invece, il cambiamento sembra già più concreto.
Sì, lì i segnali sono decisamente più evidenti. Negli immobili destinati agli operatori della distribuzione urbana capillare l’attenzione alla sostenibilità e l’utilizzo di veicoli elettrici di piccola taglia sono ormai una prassi consolidata. Ed è probabilmente anche un’indicazione di quello che accadrà progressivamente nel resto del settore. Non possiamo sapere oggi quale tecnologia prevarrà o con quali tempi; possiamo però costruire immobili abbastanza flessibili da non diventare un limite quando quella tecnologia arriverà.
